Müteahhitlerin Tazminatları Azaltıldı: Alıcılara Kusurlar Nasıl Telafi Edilecek?

1 Eylül 2024 itibariyle, müteahhitlerin yeni bina alıcılarına karşı sorumluluğunu değiştiren “Kat Mülkiyeti Yasası” (214-FZ) yasasında yapılan değişiklikler yürürlüğe girdi. Bu yasa ile yeni binalar için garanti süresi azaltılıyor ve bazı inşaat kusurları için ödenecek tazminatlar yeni kurallara göre belirlenecek. Önceden, bu tazminatlar genellikle ihlallerin giderilmesi maliyetlerinin bir yüzdesi olarak hesaplanıyordu. Artık çoğu durumda, tazminat oranı yeniden finansman faiz oranına bağlanmıştır.

Değişiklikler, 1 Eylül'den önce imzalanmış olanlar da dahil olmak üzere, tüm mevcut kat mülkiyeti sözleşmelerine (DÇS) uygulanacak. Yeni yasanın, yeni bina alıcıları üzerindeki etkilerini ve inşaat kusurları veya eksiklikler durumunda kat maliklerinin ne kadar tazminat alabileceklerini anlatıyoruz.

Evlerin Garanti Süresi Azaltılacak: Bu Alıcı İçin Ne Anlama Geliyor?

Yeni binalar için asgari garanti süresi iki yıl kısaltılıyor; mevcut beş yıldan üç yıla düşürülüyor. Bu düzenleme, Kat Mülkiyeti Yasası'nda yapılan değişiklikleri hazırlayan Meclis İnşaat ve Toplu Konut Komitesi tarafından, yasaların birleştirilmesi amacıyla yapıldığı açıklandı. Bina yapılarının garanti süresi, mühendislik ekipmanları için daha önce belirlenen üç yıl ile aynı hale getirildi. Ayrıca, konut kusurlarıyla ilgili anlaşmazlıkların çözümü için dava açma süresi de üç yıl olarak belirlendi.

Müteahhitlere göre, üç yıllık süre, yeni bina alıcılarının haklarını kullanmaları için yeterlidir. Çoğu inşaat kusuru, ilk sonbahar-kış döneminde ortaya çıkar ve dördüncü-beşinci yılda neredeyse hiç görülmez. Aynı zamanda, bu düzenlemenin mahkemelerin yükünü azaltacağı ve anlaşmazlıkların mahkeme öncesi çözümlenmesini teşvik edeceği düşünülmektedir.

Uzmanlar, garanti süresinin kısaltılmasının inşaat kalitesini olumsuz etkilemeyeceği görüşünde. "Bu, yeni binalarda daire satmaya devam etmek isteyen müteahhitler için avantajlı değil. Bizim için kaliteli inşaat yapan bir şirket imajını korumak önemlidir," diyor Strana Development Grup Başkanı Aleksandr Gaydukov.

Teslim Tarihlerinin Gecikmesi ve İnşaat Kusurlarının Giderilmesi İçin Tazminatlar Nasıl Değişecek?

Yasama organları, tazminat miktarının belirlenmesi yaklaşımını da revize ettiler. Milletvekilleri, daha önce tazminatların belirlenmesinde "Kat Mülkiyeti Yasası" ve "Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun" hükümlerinin kullanıldığını, bunun müteahhitler için çift sorumluluk getirdiğini belirtti. Artık, müteahhitlere uygulanabilecek tüm ceza hükümleri "Kat Mülkiyeti Yasası"nda birleştirildi. Kat malikleri ile müteahhitler arasındaki anlaşmazlıklarla ilgili diğer hükümler artık uygulanamayacak.

Yeni binaların teslim tarihlerinin gecikmesi için tazminat hesaplama yöntemi değişmedi; bu yöntem daha önce FZ-214'te ayrıntılı olarak açıklanmıştı. Müteahhitin, ya inşaat kusurlarını kendi masraflarıyla gidermek ya da yeni bina alıcısının kusurları kendi başına düzeltmeye karar vermesi durumunda finansal tazminat sağlama yükümlülüğü de değişmeden kaldı. Sadece bu tür kusurların giderilme süresi veya tazminat ödeme süreleri ile ilgili tazminatlar değişti.

İnşaat Kusurlarının Giderilmesinde Gecikme İçin Yasal Tazminat Miktarı Ne Kadar Olacak?

Yeni binada inşaat kusurları tespit edilirse, müteahhit bu kusurları zamanında gidermekle yükümlüdür. Ya da aynı şekilde, alıcının bu kusurları kendi başına gidermesi için gerekli parayı zamanında ödemelidir. "Zamanında" ifadesi, sorunun niteliğine bağlı olarak bireysel olarak belirlenir. Uygulamada, belirlenen süreye her zaman uyulmaz. Eğer bu süre aşılırsa, müteahhit her bir gecikme günü için alıcıya tazminat ödemelidir.

Daha önce, "Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun"a göre, tazminat miktarı kusurların giderilmesi maliyetinin (yani işçilik maliyeti artı gerekli malzemelerin maliyeti) günlük %1'i olarak belirlenirdi. Artık, bu tür ihlallerin her bir günü için tazminat, gelecekteki giderlerin maliyetinin yeniden finansman oranının üç yüz biri (1/300) oranında hesaplanacaktır. Yasa, bu oranının iki katına (1/150'ye) çıkarılabileceğini, eğer daire kişisel ihtiyaçlar için satın alınmışsa (örneğin, kişisel kullanım için) ve ticari amaçlarla (kiraya verme, yeniden satma vb.) değilse belirtmektedir.

Yeniden finansman oranı Merkez Bankası tarafından belirlenir ve 29 Temmuz 2024'ten itibaren yıllık %18 olarak belirlenmiştir. 150'ye bölündüğünde, kişisel kullanım için alınan bir dairede kusurların giderilmesinde gecikme için günlük maksimum tazminat oranı, giderlerin maliyetinin %0,12'si (ticari amaçlı alınan dairelerde %0,06'sı) olacaktır. Yani, önceki günlük %1 oranına kıyasla 8,3 kat daha az olacaktır.

Yeni Bina Alıcıları İçin Tazminatlar Gerçekten Ne Kadar Değişecek?

Tazminat hesaplamasında yeni yöntemin belirlenmesiyle birlikte, yasada tazminat miktarının kusurların giderilme maliyetini aşamayacağı kuralı da getirilmiştir. Bu sınıra, mevcut yeniden finansman oranı ile ulaşmak için kusurların giderilmesinin 833 gün (neredeyse 28 ay veya iki yıldan fazla) geciktirilmesi gerekmektedir. Daha önce mahkemeler de benzer bir sınır uygulamaktaydı. Ancak önceki yönteme göre (günlük %1 oranında) bu sınır 100 günde aşılmaktaydı. Yani, 8,3 kat daha hızlı. Bu nedenle, 833 günden fazla gecikme olması durumunda, önceki ve yeni tazminat tutarları arasında hiçbir fark olmayacaktır.

“Uygulamada, inşaat kusurlarının giderilmesindeki gecikmeler genellikle bir yıl civarındadır,” diyor inşaat ekspertizi, yeni binalarda daire teslim alma ve yeni bina alıcıları ile müteahhitler arasındaki hukuki süreçlerde uzmanlaşmış "Ekspres-Değerlendirme" şirketinin genel müdürü Kirill Mandrika. Onun değerlendirmesine göre, gerçek tazminat miktarlarında yaklaşık 2,3 kat fark eski tazminatlar lehine olacaktır.

Tazminat miktarlarını daha da azaltmak mümkün olabilir. "Tazminat miktarındaki azalma, büyük ölçüde bölgeye, ilgili mahkemeye ve hatta hakime bağlıdır," diyor "RBC Gayrimenkul"e konuşan "Dvitex" hukuk firmasının icra direktörü Zhanna Supryaga. "Ayrıca, tazminat oranını etkileyen faktörler arasında müteahhite karşı ana talebin (yargı bilirkişi raporuna dayanarak inşaat kusurlarının giderilme maliyeti) ve gecikme süresi de yer almaktadır.” İndirimlerin şu anda uygulanıp uygulanmayacağı zamanla belli olacak. Bunu gelecekteki yargı uygulamaları gösterecek, diye açıklıyor avukat.

Bu tazminatlara ek olarak, ödemelerdeki farkı etkileyecek bir diğer faktör, mahkemenin karar verdiği toplam tutarın %5'i oranında bir cezadır. Yeni değişikliklere göre, bu ceza, ortaya çıkan sorunu mahkemeye gitmeden çözmek istemeyen müteahhite uygulanacak. Kat maliki için bir diğer olası ödeme ise manevi zarar tazminatıdır. Bu kavram, ilk kez "Kat Mülkiyeti Yasası"na eklenmiştir. Bu tazminat miktarını belirleme yetkisi mahkemeye verilmiştir. Yasada sadece bu tutarın maddi zararın tutarına bağlı olmaması gerektiği belirtilmektedir. Ancak, yeni bina alıcısının önce manevi zararın müteahhit tarafından verildiğini kanıtlaması gerekecektir.